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      加速拿地、人事調整,禹洲地產進擊千億規模頻出“狠招”

      2019-08-31 16:48:19 圍觀 :

      2019年上半年,奔千億的禹洲地產(HK:06128)給出了一份靚麗的業績。

      8月26日,禹洲地產發布了2019年中期業績報告。數據顯示,今年上半年,禹洲銷售金額為284.74億元,同比增長約32.47%;銷售面積為185.30萬平方米,銷售均價為15366元/平方米。按照2019年全年670億元的銷售目標測算,禹洲已完成了42.50%。

      對于這份業績,多家機構給出了“好評”,認為禹洲大概率會完成今年銷售目標,禹洲地產董事會主席林龍安也在業績發布會上表示:“為應對下半年復雜的市場環境,禹洲將加大推貨比例,供貨達到800億元,只要50%以上的去化率,就可以完成全年670億元的目標?!边@給投資者再吃下了一顆定心丸。

      按計劃完成規模增速,只是禹洲地產布下的第一步,在“2020年邁進千億軍團”的目標之下,其必須在年度銷售增速不低于49.25%的“快車道”上拼命向前。

      高溢價地塊增多至毛利率下降

      在半年報業績整體走勢不錯的情況下,禹洲地產毛利率持續三年下滑的問題,顯得相當“刺眼”。財報顯示,2019年上半年,禹洲地產毛利率約為27%,同比下降4.53個百分點,創下歷史新低。

      對此,林龍安表示:“今年房地產行業的毛利率已經下降到25%,這是一個趨勢;另外,一二線城市限價政策嚴格,很難有上漲的空間,禹洲的毛利率也將維持25%-30%之間,高于行業平均水平?!?/p>

      不過,藍鯨房產統計發現,與寶龍地產(HK:01238)、時代中國(HK:01233)等規模接近的房企相比,其毛利率表現確實不太理想??硕鹨苍谝环輬蟾嬷兄赋?,禹州地產的毛利潤增速和毛利率均顯著低于行業平均水平。

      克而瑞研究中心分析師朱一鳴向藍鯨房產表示:“禹洲地產的土地儲備集中在長三角區域的一二線城市,在目前熱點城市限價較嚴的背景下,對這部分項目的整體推盤節奏和預期毛利率的實現,都有較大影響?!?/p>

      藍鯨房產根據其財報測算,2019年上半年,禹洲地產的銷售成本同比上漲34.26%,超過營業收入25.9%的漲幅。這意味著,毛利率的下滑主要是因為銷售成本上漲。

      而根據禹洲地產的財報顯示,在銷售成本一項中,資本化利息與土地成本增長最為明顯。數據顯示,2019年上半年,禹洲地產新增土地儲備平均樓面價為1.11萬元/平方米,同比增長109%。截至2019年6月30日,禹洲地產拿地金額已達到141.30億元,超過2018年全年的80.5億元。

      在加大拿地的同時,其手中的高價地占比也有所提高。例如今年3月21日,安徽合肥拍賣6宗地塊,禹洲地產以27.3億元拿下包河區S1901地塊,溢價率121%。4月17日,禹洲二入佛山,以最高限價加配建拿下一宗商住地;5月16日,禹洲地產以5.95億元競得成都錦江區一宗宅地,溢價134%。5月17日,再以最高限價46.57億元競得杭州拱墅區地塊,溢價30%,為了分擔風險,禹洲地產將該地塊50%的股權出售給宋都演義。

      這或也將對禹州地產未來的毛利率產生影響?!敖衲晟习肽?,禹洲地產的拿地成本較高,未來有可能對盈利指標產生沖擊?!敝煲圾Q表示。

      不過,禹洲地產的凈利潤率依舊保持著優勢,今年上半年,其凈利潤率維持在16.39%,在上市房企中處于優秀水平。林龍安表示:“希望禹洲的核心利潤率未來能夠沖刺行業前20名?!?/p>

      重新“排兵布陣”人事調整頻頻,加大合作開發權益占比下降

      犧牲利潤、加速拿地背后是禹洲地產對規模的訴求。

      林龍安曾表示,2020年禹洲地產要沖擊千億,然而2018年,禹洲地產并沒有完成全年600億元的銷售目標。規模壓力之下,2019年,禹洲地產明顯加大調整力度,重新開始“排兵布陣”。例如,今年6月底,禹洲地產執行總裁蔡明輝離職,許珂接任;7月份,公司首席財務官黃展鴻辭任,邱于賡接任。

      為了沖擊千億規模,禹洲地產還在項目的權益占比上做出調整,據禹洲地產首席財務官兼公司秘書邱于賡介紹:“應規模的要求,公司適當把權益占比調整了一下,去年大概是70%的水平,今年上半年大概是在60%左右,目標就是先沖過千億以后,再慢慢提升權益水平?!?/p>

      而與大部分房企“成長”路徑相同的是,禹洲地產的規模擴張之路也伴隨著杠桿率的提高。2019年上半年,禹洲地產凈負債率上升至72.7%,此外,加權平均融資成本也小幅走高,從6.02%漲至7.47%。邱于賡表示:“目前凈負債率的增長在可接受范圍內。關于融資成本上升,是由于市場利率普遍上升,比如美元債的利率上漲會影響融資成本?!?/p>

      不過,值得一提的是,一般情況下,房企規模的擴張通常伴隨著營銷、行政等成本的增加,而2019年上半年,禹洲地產的銷售及分銷成本卻出現了下降。

      財報顯示,2019年上半年,禹洲地產銷售及分銷成本為1.8億元,較2018年同期的1.94億元下降7.04%。對此,禹洲地產在公告中表示,該數據下降主要是因為集團采取了有效的成本控制措施,并加大了互聯網營銷及更加多元化的銷售渠道所致。

      降低銷售及分銷成本,禹洲地產有著怎樣的經驗?邱于賡在業績會上介紹道:“通過區域深耕的方式,部分費用是可以下降的,特別是管理費用和營銷費用都是可能降低的。在行業比較困難的時候,就需要對費用特別關注?!?/p>

      總裁許珂也補充道,除了區域深耕這個很重要的策略之外,公司還有幾個舉措:首先是加大自銷團隊和自建渠道的比例,目前自銷占業績的貢獻超過一半,銷售費用比第三方代理公司更低,包括自建渠道這個成本也會更低。另外,控制好人均產出很重要,現在禹洲的人均產出規模也在不斷地提升。

      多年來,禹洲地產一直追求“規?!?、“利潤”、“風險”三駕馬車的平衡,這造就了禹洲地產過去多年來穩健發展的局面。如今,當規模成為優先的訴求,禹洲地產將通過何種方式來平衡這三駕馬車?藍鯨房產將持續關注。

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